物業(yè)保安服務的范圍應從以下幾方面進行認定:
首先是法律法規(guī)對物業(yè)公司保安服務方面的強制性規(guī)定，如《管理辦法》第十五條規(guī)定的物業(yè)保安人員應當履行的六項職責。其次，由于物業(yè)公司和業(yè)主之間存在的是合同關系，當事人完全可以在合同中具體約定保安的內(nèi)容，確定保安服務的范圍，以排除法規(guī)的任意性規(guī)范。
當然需要明確指出的是，根據(jù)《管理辦法》第三條"居住物業(yè)保安服務是指物業(yè)管理單位根據(jù)物業(yè)管理服務合同，為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序而實施的防范性安全保衛(wèi)活動"的規(guī)定，物業(yè)公司的保安義務僅僅局限于防范性的安全保衛(wèi)，保安不能等同于治安或保鏢，物業(yè)公司不負有保障住宅小區(qū)內(nèi)每個居住人人身、財產(chǎn)安全的義務，不能要求物業(yè)公司提供的保安服務達到完全杜絕治安事件的發(fā)生。
物業(yè)公司未盡保安義務的后果，鑒于物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的合同關系，一旦物業(yè)公司不履行或不完全履行自己的保安義務，物業(yè)公司就應當對業(yè)主承擔違約責任，而且這種責任的承擔并不以給業(yè)主造成的實際損失為前提。
通常，在物業(yè)公司雖然違約但未給業(yè)主造成實際損失的情況下，物業(yè)公司承擔違約責任的形式和條件比較簡單。業(yè)主可根據(jù)物業(yè)公司違約程度的不同，要求其繼續(xù)履行、采取補救措施或減少收取物業(yè)管理費。然而一旦業(yè)主因受到實際損害，轉(zhuǎn)而要求物業(yè)公司承擔賠償責任的，情況就會變得相對復雜。此時，衡量物業(yè)公司是否承擔賠償責任的標準就是以下四大要件:一、物業(yè)公司主觀上是否有過錯。二、物業(yè)公司是否有違約行為(違約是前提條件，無違約的話，物業(yè)公司即無責任)。三、有損害結果。四、違約行為與損害結果之間存在因果關系。
在這四大要件中，物業(yè)公司的違約行為及業(yè)主的損害結果是顯而易見的，責任認定的關鍵在于對物業(yè)保安公司主觀過錯及因果關系的認定。
